林sir睇香港樓市樂觀

June 13, 2008


問：點睇香港樓市?

答：林sir比較樂觀，因為新樓供應不多，豪宅價錢非常好(非中小型)，新樓價錢很離譜(例如沙田)，去到半山不論樓齡過千尺的都一定過萬，豪宅托起了市，而香港整體收入在幾年來增加了，不似會大跌，有跡象蔓延至中小型樓宇，例如太古城都去到$7000一尺(麟記：注意林sir提及的「中小型」樓是藍籌屋苑「太古城」不是屋企附近果d單幢樓)。香港金融中心的地位至今仍穩固，就業沒有問題，中國經濟很好，樓價仲會向好，中小型樓宇會「慢慢」好，豪宅因為供應少所以永遠估不到頂，而且需求是來自內地的。

問：有300000股2628@$13，想賣出一部分來買樓(麟記：真羨慕…)，但考慮會否有currency loss?
答：用2628換樓要考慮幣值問題，如果在香港買樓，為何不借港元? 利息低，不須借美元，之前都講過，可以利用美元保單借錢買國企股，借弱貨幣買強貨幣資產，所以不建議賣2628換樓，寧願做按揭。

問：想於美國買樓投資收租，回報約為5.5 – 6.2%，是否算好?

答：同樣投資香港只有3 - 4%回報，表面睇好像美國高一點，但要考慮稅務問題，樓宇升值後賣出還要付capital gain tax，，美國物業市場去到2009年都「未起得住」，所以不化算。

樓宇一定要熟悉的地方才買，林sir以前經常去紐約，都幾熟，Manhattan是一個島，與香港島差不多，供應有限，當初估計樓價一定升，原來不是，原來Manhattan是會經常填海的，繼續起樓，而且Manhattan有工業區可以作重建之用。

問：最可靠的估值方法不是PEG是discounted cash flow，點睇? 資源股估值是否用discounted cash flow?

答：不同公司一定要用不同估值，銀行用P/Book，例如永隆收購事件，保險公司睇P/embedded value，discounted cash flow亦有它的掣肘，不可以一本通書睇到老，上次有位聽眾用Coca Cola的方式為中移動估值是不恰當的，discounted cash flow最大問題是十年後中移動的剩餘價值(residual value)那一部分值多少? 以科技股來說真的很難估計，到時有沒有4G和5G? 一齊好掂還是一齊蝕? 科技進步很快。

Discounted cash flow用在地產股就非常合適，十年後幢樓還健在則還有價值，未來十年收租也可以估計得到，或是賣樓，賣出價減建築成本/利息...後收回的現金，Discounted cash flow用在資源股也非常合適，亦是行內一貫做法，石油股在年報中已經用Discounted cash flow計出資產淨值(例如857/386/883因為要符合美國ADR上市要求)，只須用不同油價定出不同scenario就可以計算。但資源股(例如礦產)有個困難，不是普通人可以計到，一定要係專家才可以做到估計，就算857/386/883都要找顧問公司做，國家要求開採油田之後要復修，復修/環保的費用如何估計? 1088年報中亦有指示煤炭蘊藏量，但困難在復修/環保費用沒有列明。

講開專業水平，70年代林sir入行時，遇見過一個他認為很專業的礦產專家，途經香港去菲律賓一個金礦去評估，此礦產專家讀地質學，做分析員之前於礦務公司工作，本來睇開南非的金礦，要深入地下幾千尺親手驗正礦中的含金量，估計採礦/復修成本。林sir不會就礦務股俾意見，因為他不是專家，此意見不是用moving average就可以隨口up。

問：為何港股波幅比美股大?

答：當然每個市場不同。今次美國經濟放慢是震央，但反而香港跌得多，因為美國很多對沖基金，利用美國的壞消息推冧其他市場然後用低價買番，香港有很多衍生工具，例如I kill you later，不問價出貨，還有人走法律罅，「夾錢」做I kill you later，再者warrant是不公平的競賽。