房地產的大牛市

陶冬:  "２００９年香港房地產的大牛市，多數港人沒有趕上。"



經歷過９７樓市崩盤後，港人的風險意欲頗強，輕易不敢增槓桿。當時房價漲得既快速又詭異，明明剛剛經歷了百年一遇的金融海嘯，魯比尼、謝國忠們都在談論兩次探底，香港房價卻像坐上火箭般飆升著。

望著不斷上升的房價，港人們發誓如果房價跌個１０％，他們一定入市，可惜房價掉下百分之幾之後，便絕塵而去了。



低估了貨幣寬鬆政策的效果?
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　　港人對全球經濟復甦緩慢的判斷，大致正確，不過卻低估了貨幣寬鬆政策的效果。全世界的央行都在努力製造過度流動性，而發達國家的銀行卻無借貸意欲，資金湧向國債市場，將市場利率拉至歷史超低水平。資金超便宜，人們對租金回報、股票估值的要求便相應降低，一輪流動性驅動的金融資產價格升值，便由然而升了。香港是這輪流動性過剩的主要受益者之一。港幣與美元掛勾，聯儲的流動性便是香港的流動性。內地近年在股市、樓市、資源領域製造出大量億萬富豪，這批資產部分外流，也為香港樓市注入強心針，還編織出一系列「豪爽出手」的傳奇。

不過港資，最終仍然是香港樓市的主力。「零利率」，在香港現代史中乃前所未有的現象，而本港銀行的貸款功能並未如美歐銀行般消失，他們在按揭戰中十分進取。近來通貨膨脹迅速升溫，食品、交通成本大漲，通脹預期直線上升。負利率，意味著存入銀行的儲蓄的購買力縮水，於是港人儲蓄搬家，尋求新投資機會，而此是筆者看好香港樓市的最大原因。

　　目前香港的租金回報平均在４％－５％之間，按揭貨款成本無論以Ｐｒｉｍｅ或ＨＩＢＯＲ計，均遠低過它。從投資的角度看，入市是值得的。從租客的角度看，３０年按揭的供款額，也低過每月的房租。從租轉買的角度看，也是值得的。

　　市場的擔心是，也許利率很快會上升，令目前的租金回報╱按揭成本比較失預算。聯儲的量化寬鬆政策，現在面臨的不是退出的問題，而是加碼的問題。

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