今年珠海樓價急升

珠海樓價今年卻急升30％，平均作價6933元一平方米，較2007年12月份5332元大升，成為今年廣東省內唯一樓價上漲城市。

主因係港珠澳大橋開工在即，日後成為唯一陸路同時連接香港及澳門交通樞紐。其次係澳門與珠海計劃短期內實行二十四小時通關，令澳門人可往珠海置業；依家澳門房價係珠海六倍。去年珠海物業42％係賣畀外地人（澳門人佔一成多）。

教學的良知啟悟

教育改革推行幾年下來，各式的實驗此起彼落，傳統學校面臨的最大衝擊是實驗速度落後，一下子被人家進步的速度趕上。有些小學甚至帶學生到蘇杭遊學，感受唐宋詩人把酒遊湖，吟詩作對，絕律幾首，回港後登在彩色的遊學報告上。這種從語體文仍在學習的地步跳躍到詩句創作的地步，教育改革應記一功。不過，「特殊」表現並不一定是好。文字與生活之間是否存著差距？小學生的文字啟蒙應以甚麼為目標等都可能是要問的問題。

　　在英中裡，教師用英語教中史、家政及木工，「三民主義」成了外語，「鑊鏟」（wok-chann）也要中文「翻譯」。這種把學生世界外語化的舉動已在製造文化割裂，要求學生通過一種未掌握的第二語言進入親身體驗的現實世界。其實是把學生的生活異化，自己與自己的世界疏離。
　　

小學生遊玩蘇杭是搞不清基本與精緻，外語家政教室的問題是把日常世界陌生化。
　　

我們要問：到底教育的目的是甚麼？應進行何種改革？

教育當前的問題，通過以上例子是忽略了人與世界應有的關係。上世紀偉大的拉丁美洲教育家Paulo Freire就曾經倡議conscientization（譯作良知啟悟或意識醒覺）作為教育的目的。Conscientization指在教育過程中，學生對身處的世界有一種醒覺，發現自己有能力改變世界，並且掌握物與我之間的關係，從客體（object）變成主體（subject），知道自己能創造改造文化，這是整個教育的最重要目的。教育不是要灌輸知識，不是從老師運送到學生，好像有錢的把錢存進銀行（Banking Education），而是將世界的共同問題展現在學生眼前，共同去解決，這種教學法Freire稱之為problem posing。在共同面對問題的處境下，老師與學生平等，一旦學生意識自己的世界能由自己去掌握和改變時，學習成為必然的事，學習不是從老師那裡來的命令，也非由考核帶動，而是由真正的世界帶動。這不是說老師沒有位置，而是位置轉換。老師的角色從知識擁有者和傳遞者變成生命啟導者及點火者，他／她的任務是啟運原先潛藏在學生生命中的力量與意識，使他們醒覺幾方面：（一）人的獨特性：他／她是文化的創造者；（二）文化可以通過改造自然而來；（三）文化的提升要透過知識的累積與傳遞；（四）知識的傳遞又由文字而來。這樣，一旦意識醒悟了，人就能進入歷史的進程中去，迎向歷史的大勢而參與共同塑造歷史！
　　

香港教育的主要問題是看不出人的真正寶藏所在。人類的真正寶藏不在知識，而在創造知識的人。這個「人」有靈性，有創造力，有無窮潛質。教育的最終目的不是把知識不斷存放在學生腦袋，知識應是為人存在，人不是為學習而存在，教育的根本責任是讓人醒悟起來而承擔個人生命及整體人類前途。知識多了，學習多了，就能醒覺意識這一假設實在有待驗證。

環境保育削供應 港島地價漲

香港仔官地拍賣，成績好得出乎意料。由於社會對環境及保育文物意識不斷提高，港島可供發展豪宅的地皮供應更趨緊俏，「物以罕為貴」的效應，得以高度發揮。

港島新樓供應，一向有三大來源。

一是填海；

二是拆卸私人樓宇，補地價重建成高樓；

三是政府騰出用了多年的殘舊物業，推出市場供競投重新發展。

　　近年市民保護維港意識大為提高，填海供應新土地，要克服龐大的法律和民意障礙，基本上很難再行得通，靠維多利亞 港的一面，無法填海造地之餘，僅餘地皮又要減低興建高度和密度，令可用土地不增反減。

　　私人舊樓重建方面，也因為港島區很多舊樓都有潛在的歷史價值，「古」處處，要受到保護，清拆重建要面對很大的阻力。市區重建 局要重建灣仔「喜帖街」，便需花九牛二虎之力，應付保育組織街頭抗爭。至於靚地靚樓，例如司徒拔道景賢里，以及薄扶林道Jessville，都成為保育對象，就算業主堅持拆卸，也難望獲得政府批准補地價來大增地皮的發展地積比。基於交通或環保因素，政府對其他新建或重建物業，在地積比方面也控制得比以前嚴格。

　　保育創富　有新詮釋

　　至於政府舊設施，要放在市場也面對很多掣肘。中央街市遲遲不放進勾地表。甚或放入勾地表的物業也重新被剔出，《施政報告》上星期剛宣布剔出勾地表中的中區鴨巴甸街警察宿舍，為期一年，邀請各界就這個富歷史價值的中央書院舊址，提出活化方案。甚至賣出了的設施，例如灣仔街市，政府也與發展商協商，設法保留。

　　港島本身可供發展的地皮，已經少於九龍和新界，現在發展潛力受到進一步的限制，令港島地皮和物業升值得比較快。政府賣港島地少了，但賣得的價錢卻高了，大批私人物業價值亦水漲船高，為保育創富的意念，提供了新的詮釋。不過，從樓價角度，發展商興建新樓，可以在設施和特色單位設計尋求增值，所以和二手樓價不能直接相比，今次賣地可視為利好因素，但升幅和速度快慢，仍會受經濟和股市等因素影響。

《香港的中產階級處境觀察》

二 零零三年可謂香港歷史上最風起雲湧的一年。若不計肆虐多月的沙士疫情，七月一日的大遊行可說是這一年的焦點。在那一天，香港有五十萬人上街反對基本法廿三條的立法，最終政府被迫讓步，而香港的政治生態亦邁進新紀元。在事件過後，香港兩間大學的調查發現參與遊行的大多屬中產階層。

在半年後的一月一日，香港的民主派發起了還政於民的大遊行。由於這次遊行的訴求既不清晰、亦不迫切，不少人都不太看好這次遊行的出席率。然而，那天卻有十萬人走上街頭。大學的調查又發現參與者多為中產階層，與七一的情況相若。

這 現象其實並不尋常。一直以來，香港的中產階層傾向低調，並不熱衷於政冶活動。而在不少社會裏，中產階級往往被視為自由、進步的代表，是一種和平地改革社會的力量。亦因如此，七一及一一的現象被視為中產階級的政治覺醒，不少社會人士亦開始關注中產問題，並對香港的中產階層充滿憧憬。

在這種社會氣氛中，二 零零三年呂大樂與王志錚出版《香港的中產階級處境觀察》一書，亦可算是合時。縱然此書並無著墨於中產階級的政治參與，但本對中產階級的觀察，或能讓我們更瞭解中產階級社會參與的來龍去脈。

香港中產的香港夢

中產階級是介乎於無產階級及資本家之間的階級，其定義人人言殊，已被爭議多年。然而，概括來說這階級的成員大多為中層管理人員及專業人仕。我們或可說，中產階級的興起源於近代經濟結構的發展，比如說生產技術的發展促使專業技術人員的出現。不過，倘若我們只集中探討香港中產階級，我們會發現他們興起的過程與別不同，且與香港的發展息息相關。

要理解香港中產階級的發展史，我們或得細說從頭、從戰後香港的情況說起。在第二次世界大戰之後，中國大陸開始爆發內戰，大量難民湧入香港。香港在那時候承受着龐大的人口壓力，工作的數量及種類相對而言十分有限。不少人即使擁有專業資格，到了香港卻只能擔當低技術的工作。在二十世紀五十年代，香港仍未有真正的中產階級。
到了六、七十年代，香港的經濟開始發展，而市民的生活亦日漸富裕起來。當社會的經濟發展起來，關於公司管理及專業技術的職位也隨之增加。在六十年代，香港開始出現一群富裕的階層，而香港的中產階級亦於七十年代日漸成型。


香港的中產階級大多是社會建制的受惠者。他們或是經濟結構轉變的受益人，或是考試制度中的勝利者。不過，政府並沒有給予太多的優惠予他們。政府只是提供一個安定的環境，並讓社會人仕可公平地參與汰弱留强的遊戲。縱然中產階級受惠於這一種遊戲規則，他們亦不會覺得他們的成就是出於政府的照顧，亦因此他們會傾向接受一個強調競爭及能者多得的社會。多勞多得或只是資本主義製造的假象，但香港的中產階級卻似乎對此能甘之如飴。

若是在其他國家，中產階級的這種信念往往會引起強烈的反彈。然而，香港的低下階層非但不抗拒中產階級，甚至與中產階級一起迷信著多勞多得的神話。歸根究底，香港中產階級於六七十年代的興起，乃源於社會資源的增長而非其再分配。是以，中產階級與其他階層仍然維持著良好的關係。此外，香港經濟的持續好轉亦使低下階層對未來充滿憧憬。透過個人努力而晉身中產階層，改善生活環境，乃是當時社會大眾的香港夢。中產階級於六七十年代的興起，則成為了香港夢的印證。

中產困愁城 香港夢粉碎

在上文我們可以看到中產階級的興起，不單是中產階級的私人事，它已成為香港社會的圖騰，它代表了香港市民對未來的美夢。那麼，我們使能夠理解為何香港人高度關注中產階級的困境。

好景不常，乃是必然，香港的經濟亦是如此。在八十年代，香港經濟維持高速增長，可是社會的貧窮問題卻悄悄地惡化起來。縱然香港在表面上仍是一片歌舞昇平，這卻反映了昔日多勞多得的香港夢，不再像六七十年代那般真實。

到了九十年代末期，香港的泡沫經濟終於爆破，失業率亦攀上至近幾十年高峰。香港中產階級的噩夢終於來臨。隨著經濟環境變壞，不少機構都精簡架構，高薪的管理或專業人員便成為被開刀的對象。昔日高薪厚職為中產階級帶來豐厚的收入，今天卻成為了他們的負累。資歷、學識與技能一直都是中產階級維持優質生活的保證，如今這些保證卻一一失效。平心而論，香港的中產階級並非經濟衰退最大的受害者，他們的處境仍比低下階層理想得多。可是，他們依舊懷念昔日的好風光，並不能適應經濟衰退帶來的嚴重落差。

此外，經濟衰退帶來的房地產價格下跌，亦使中產階級受到負資產問題的困擾。在經濟仍然強勁的九十年代初，香港的房地產價格節節上升，不少中產階級都會藉炒賣樓宇謀利。即使是不熱衷炒賣樓宇的中產人仕，亦因置業及投資保值需更而參與買賣樓宇、細屋換大屋的遊戲。然而，泡沫終有爆破的一天，而屆時利用樓宇按揭置業的業主，其負債將超越樓宇的價值。他們若不能填補差價，耶末他們的物業便不能脫手，而成為了負資產。本來這只是代表業主必須繼續供款，然而屋漏兼逢連夜雨，業主在經濟衰退的環境下往往因失業而失去供款能力。就這樣，不少業主的物業成為了「銀主盤」，其資產亦被蒸發了。

總括而言，自九十年代末以來，香港的中產階級風光不再，他們日漸失去優勢，而他們一向依靠的經驗、學歷及技能亦不再可靠。這不只是中產的悲歌，亦代表那歌頌個人努力、強調多勞必會多得，白手必能興家的香港夢粉碎。

中產參政 香港何去何從？

如前文所述，香港的中產階級因著於六、七十年代的經歷，大都相信個人的努力。亦因此，當他們遇到政治上的危機，他們多會以個人的方法去面對。比如說在八十年代初香港遇上前途問題時，有不少中產人仕選擇以移民去回應。中產階級一向都是政治冷感，對政治參與興趣不大。然而在香港陷入經濟衰退後，情況有所不同。首 先，由於中產階級大多陷入經濟困境，他們沒有了使用個人方法的能力。此外，他們昨日依靠的經驗、學識及技術已經失去了昔日的功用，靠一己努力改善生活的神話亦被戳破。

縱然在《香港的中產階級處境觀察》一書中，作者並沒有描述過中產階級的政治取向。不過，根據書中對中產階級的觀察，我們亦能窺見他們近年於面對政治問題時的轉變。既然他們已沒有能力自求多福，而多勞多得的夢想亦被粉碎。在這種情況下，他們唯一可以做的便是爭取政治上的參與，以使政策能夠順應他們的意見。那 麼，我們便能夠明白為何那麼多中產於七一上街反對政府，然後在不被看好的情況於一一遊行要求政府還政於民。

中產階級近日的政治參與甚為矚目。一方面這是因為中產階級一直作為香港夢的圖騰，是個有代表性的階級。在國外的一些研究，亦主張中產階級的民主化進程的重要力量。一個沉寂多年的群體終於發出政治改革呼聲，足以標誌香港政治的新紀元。

然 而，香港的中產於未來會對香港的政治發展會有甚麼影響？無疑，香港的中產傾向支持民主政制，其專業及管理專才亦能對政治發展有若干的正面作用。不過中產參政的結果不一定全是正面的。我們或需思量：究竟昔日中產的香港夢仍有多少殘餘的影響力呢？倘若中產階級所關心的是如何在香港夢破滅後另闢新路，這是可喜的 現象。但是若果他們關注的焦點在於昔日的香港夢，那麼筆者倒有一些憂慮。畢竟，一個社會經濟資源不可能長期高速生長，我們縱使天天高唱《獅子山下》亦沒有意義。所以我們不能再迷信多勞多得能夠使未來的市民改善生活。在七一遊行之前，筆者收到好幾個連鎖電郵。這些電郵不單控訴政府施政不當，亦指責政治濫發福 利。行文中不乏對低下階層及新移民的嘲笑和侮辱。而據筆者觀察，相信「綜援養懶人」鄙視弱勢群體的中產人仕亦非少數。倘若中產階級相信透過改善施政使可回復多勞多得的局面，那末他們或會走上新右派的道路，以能者多得、自由競爭為政治方針。這對於廣大的低下階層來說絕非好消息。
當然，中產階級政治參與的資歷尚淺，而未來亦有不少改變的空間。我們可以肯定中產階級在香港未來的政治及社會參與中將穩佔一席位。但中產階級會為香港帶來怎樣的轉變，我們仍需拭目以待。

如何面對危機?

今天係過去嘅延續；將來係今天嘅延續。

1973-74年股災、
1981-82年收回香港主權、
1987年10月停市、
1989年六四事件、
1994年墨西哥危機、
1997年亞洲金融風暴、
2000年科網股爆破。

股票市場邊段日子係冇危機嘅？能夠度過者便生存下來，甚至可以長大；無法度過者便被淘汰出局。　　去年11月起我地又再面對另一危機，叫做次按危機，情況亦一如過去，能夠度過者生存下來，不能度過者被淘汰出局。未來回首2007年11月，同1973 -74年、1981-82年、1987年10月、1989年「六四」、1994年墨西哥危機、1997年亞洲金融風暴及2000年科網泡沫爆破，又有何分別？畀多點耐性，對熊市多加尊重，熊市一如牛市，最終係會過去嘅。好好保護你嘅資本，以便日後用作謀取利潤。至於呢個熊市有多深多長？事後才知道。

擔心樓市?

18/Mar/2008

住宅空置率
4.9 PCT


香港經濟增長
6.3 PCT


租金的增長變化
HKD 18/FT

曾俊華表示，2007年香港經濟充滿動力。儘管在去年下半年，週邊經濟環境受美國次按問題和信貸市場緊縮所困擾，本地生產總值增長仍達6.3%，高於過去10年的趨勢增長。

2007本港樓價急升合理

就算只擁有中學程度的經濟學知識，也知道當需求大過供應，商品價格便會攀升。差餉物業估價署公布的最新數據，便明確顯示樓市需求確是大過供應，所以去年樓價又再急升，乃是非常合理。

差餉物業估價署剛公佈的《香港物業報告2008》指出，07年私樓落成量較06年少近37%，至10470伙，創36年新低，但同時入住量卻升了21%，至19850伙。
在新供應(落成量)銳減而實質需求(入住量)激增之下，去年私人住宅的空置量勁減1.02萬伙，而空置率也由06年底的5.9%急降至4.9%，空置量和空置率已是連續4年下跌，因此推動了去年中小型私人住宅租金升了14%，刺激表現更為敏感的中小型住宅樓價更升了約21%。
展望今、明兩年，私人住宅落成量將維持在1.1萬至1.2萬伙的低水平，而近年香港的結婚和生育數字卻持續攀升，即是說私人住將維持低供應而實際住屋需求卻在增加之中。除非出現重大不利香港的經濟和社會事件，預計明年私人住宅的空置量和會進一步急跌。

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差餉物業估價署（下稱差餉署）公布最新物業數據，私人住宅空置率由06年底的5.9％急降至去年底4.9％，是自98年以來的新低，而空置單位也在1年內勁減1.02萬伙。私宅空置量及空置率連跌4年，市場報告指跌幅是25年以來最大，反映近1年樓市升勢具實質支持。
事實上，私宅空置單位由03年的高位6.88萬伙減至07年底的5.25萬伙，而07年私宅的落成量為1.047萬伙，再創1972年以來的新低，但去年私宅入住量卻達1.985萬伙，即是新供應與入住需求存在約9380伙的「缺口」。有學者表示，現時空置率屬合理水平，再跌便應留意，呼籲政府仔細審理土地政策，注視中線樓宇供應量。

空置率4.9% 98年後新低

差餉署署理副署長鄧炳光表示，不認同住宅樓宇將出現供應斷層，他指出，今明兩年私人住宅單位供應均超過1萬個，另外，連同過萬個貨尾單位、在建築中未推出4.5萬個單位，以及批出土地仍未動工單位，本港整體樓宇供應仍然穩定，而大型單位於08及09年度的供應亦會增加，供應平穩。
鄧續稱，新勾地表提供42幅住宅地皮，市場可以透過不同途徑吸納土地，包括發展商在市場買地收購現有物業重建，以及參與港鐵（0066）及市建局的發展項目。
政府昨公布07年內的私宅入住量為19850伙，較2006年的16,400伙，上升21%，遠高於年內的新單位落成量。因此， 去年底的空置量降至52,470伙，相當於總存量的4.9%，其中約有6900伙(即13%)由於未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住。07年的空置率是99年以來的新低，僅較97年及98年的3.8％及4.5％為高。

住宅空置率 和 一手樓市落成量

1) 住宅空置率

差餉物業估價署今天公布，去年住宅空置率進一步下滑，由06年的5.9%跌至07年的4.9%，相等於52470伙，其內入住量升至19850伙，高於物業落成量水平，空置率數字為五年新低水平。


2) 2007年一手樓市落成量

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，2007年一手樓市落成量10500個，按年跌37%；施工量12900個，按年跌25%；貨尾量10000個，按年跌47%；三個數字均跌至歷史新低。預期未來四年，新屋供應仍然處於偏低水平，低於每年的一手銷售量。短期內整體供求還未至失衡，因為還有一萬個現樓貨尾，10366個居屋餘貨，以及港鐵尚未批出項目約五萬個單位。但2011年以後的新屋供應能否回升，糾正長期偏低的狀況，就視乎今年政府是否作出洽當的決策。建議政府加快市區私人重建，將強制重建拍賣的門檻由九成業權降至八成。因為香港人口老化嚴重，未來新增住屋需求遠不及中產換樓需求，即市區大型屋苑才是市場主要的換樓對象。今年樓價升勢會由豪宅擴展到市區大型屋苑，而新市鎮的中小型住宅樓價仍然處於相對較低的水平，實在沒有再建居屋的需要。

港鐵 沙田至中環綫

香港行政會議今日（11日）通過興建沙田中環線過海鐵路方案，政府將出資374億元（港幣，下同）興建，並由港府全資擁有，再將經營權出租給香港鐵路。

運輸及房屋局長鄭汝樺表示，沙中線全長17公里，設9個車站，包括大圍、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘站，2015年會完成紅磡段，2019年完成過海段。

至於較早時政府公佈的中環南站暫時不興建，鄭汝樺解釋，由於找不到中環南站合適選址，包括地質問題或者離中心區太遠，因此決定等待政府總部搬後，才一併考慮，並非永久排除興建中環南站。另外，她指，沙中線亦不設慈雲山站，是因為建站有安全問題和製造噪音。

鄭汝樺表示，沙中線的轉車安排完完善，真正做到四通八達；沙中線由大圍至金鐘9個站中，有6個站為綜合轉車站，乘客可在對面月台或上下月台轉車，啟用後由羅湖到港島車程約50分鐘，無需轉車。

鄭汝樺指，估計沙中線通車後每日約有100萬人次乘客，經濟回報約10%，車廠將設在鑽石山。她表示，負責營運的港鐵每年需繳交營運費，政府預計50年經營權可收回918億元。

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政府將分階段興建沙田至中環鐵路線（沙中線），造價374億元。該鐵路將由政府全資興建，再租予港鐵營運50年，預期大圍至紅磡段可於2015年啟用，過海段要延至2019年落成。屆時，大圍至金鐘車程將由目前的29分鐘縮短至17分鐘。運輸及房屋局局長鄭汝樺表示，沙中線採用服務經營權模式營運，有利日後與港鐵商討續營九鐵線段的安排。

政府在2000年的《鐵路發展策略》中，已將沙中線列為優先發展項目，行政會議昨日拍板通過有關發展，由大圍作起點，途經鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田及紅磡，過海後會連接至會展及金鐘，涉及9個車站，沙中線採用服務經營權模式，政府出資興建，再租予港鐵營運50年，政府預計期間收回918億元。沙中線服務範圍內的人口達30萬，就業人口約28萬，鐵路建造期間可創造11,000個職位，在營運期間可創造9,600個職位。

服務30萬人口 創萬職位

運輸及房屋局局長鄭汝樺昨出席簡介會時稱，不把沙中線交由港鐵自資興建和營運，因為沙中線是連接東西、南北的九鐵線段，當港鐵管理的九鐵線營運期屆滿後，此安排可方便商討續約事宜。港鐵行政總裁周松崗表示，因毋須出資興建沙中線，將不獲批鐵路沿線上蓋物業的發展權，現亦難評估營運沙中線帶來的收益。

　至於原訂的慈雲山站，因在興建車站技術上有很大困難，故不會興建﹔政府會研究增設行人設施及重整小巴服務，以完善區內交通。鄭汝樺表示，沙中線接合馬鞍山線、九龍南線和西鐵線，令鐵路系統環環相扣，四通八達，預計每天可接載100萬人次乘客，以節省的交通時間估算，至2021年，鐵路帶來的經濟效益每年可達40億元。

6站可轉車四通八達
沙中線東西南北接駁多條鐵路，市民日後由馬鞍山往屯門只需69分鐘，毋須轉車；鐵路由北至南伸延過海，乘客只須50分鐘便可從羅湖直達香港島的心臟地帶，毋須轉車。沙中線設有完善的轉車安排，其中大圍、鑽石山、何文田、紅磡、會展和金鐘等6個站，乘客可跨月台或在上下層轉乘其他線段，車廠設於鑽石山。
運輸及房屋局副秘書長容偉雄表示，沙中線分階段上馬，過海路段須配合中環灣仔繞道和灣仔會展側發展的第2期工程，需要進一步詳細規劃。鄭汝樺補充，會確保大圍至紅磡，與過海段的鐵路同期動工。

租予港鐵營運50年
中文大學工商管理學院副院長蘇偉文表示，政府建議的融資安排回報率偏低，但此舉可避免傳媒指責政府利益輸送港鐵。他說：「如果當是定期存款的概念，50年才可以拿返900多億元，其實意味這個定期存款回報比較低，但港鐵始終有收入，可以撇除了部分利益輸送的質疑，對於港鐵可以紓緩資金上的成本。」

城市化 與 樓價變化

中國人口城市化速度達年率2.5％，估計可一直維持到2030年。人類居住城市同鄉村已超過五千年，兩者關係一向係城市人口少、鄉村人口多。直到十九世紀工業革命發生後，兩者關係才出現重大改變。城市進入工業化需要大量人手，開始吸收來自鄉村過剩生產力，協助城市工業迅速發展。城市工業產品迅速取代鄉村手工藝製品業，鄉村改為只向城市提供大量資源去支持工業上需要，令交通系統發展出來，然後係通訊系統、鐵路系統、港口設施等等。地區貿易漸漸發展成為國與國之間貿易，然後係全球貿易，令更有效交通系統、通訊系統出現，又再加速全球人口流向城市。八十年代全球進入細分工時代，OECD國家大量工序外判，國際貿易增長率更驚人，令新興工業國亦迅速城市化。

　　1900年只有歐洲進行工業化，當年全球只有13％人口住城市。1950年美國、日本等國家工業化，全球29％人口住城市；到2005年全球已有49％人口住城市。聯合國估計，到2030年，全球將有60％人口住城市。2005年歐洲72％人口住城市、北美洲81％、拉丁美洲77％、亞洲40％、非洲38％。未來日子，城市化最快國家地區應包括中國、印度及非洲。

　　城市化第一期。大量人口湧入城市從事工業，例如八十年代、九十年代珠三角一帶；大量工廠大廈、工人宿舍興建，以容納來自鄉村人口。第二期發展。城市工人富起來，開始消費甚至購買當地住宅留下來，令商場及住宅需求急升，例如九十年代至今珠三角同長三角情況。第三期樓價上升產生財富效應，令大城市工業外移，服務業抬頭。大城市因地價昂貴，導致工業必須外移，例如八十年代至1997年香港。到第三階段，鄉村人口再唔容易湧入城市（因非技術工人唔再吃香），城市人口增長率迅速下降，形成樓價進入調整期。只有經濟向好時，樓價才升值，經濟轉差樓價下跌，例如1990年日本、1997年8月後香港。1997年後內地人仍大量湧入香港，令香港出現新貧窮階級，因為冇技術工人已非香港所需，佢地繼續來港，便成為香港下層社會。

港樓價回升有賴供應減少

　　日本1950至70年迅速工業化，令城市人口上升一倍，但日本城市樓價升幅有限，因工人只住工人宿舍，放假後立即回農村。1970至90年日本由輕工業轉向重工業、電腦業及高科技行業，高技術工人可以住城市，唔再回鄉村了，形成日本城市樓價呢二十年狂升。1990年日本樓市泡沫爆破便一直下沉，至2003年才略為復甦，因人口唔再移入大城市。日本過去例子東南亞國家不斷重複，未來亦中國同印度重演。

　　香港情況比較特殊，因為冇農村，1960年已有85％人口住城市，1970年起約99.5％人口住城市，即1950至70年本港樓價上升係建基於鄉村人口湧入城市（來自中國內地），1970年起樓價上升係基於港人收入上升對住屋環境要求高，出現高樓價現象。中國物業市場發展應類似日本模式，而非香港模式。城市化將帶動水泥、鋼鐵及能源需求（因70％能源係由建築業及建築物消耗掉）。另一有趣情況係，香港1985年4月1日起受《中英聯合聲明》限制，港府每年只可賣地五十公頃；但香港最多住宅單位落成日子卻係1989至98年，相信係因為香港經濟轉型成功，令港人買樓能力大升。1997年7月1日起政府賣地限制被取消，白眉董提出八萬五房屋政策，原先計劃係大建住屋，但香港住房單位落成量卻自2000年起迅速減少。換言之，1985至97年樓價上升並非因為供應減少造成，而係由需求急升推動；反之，2003年下半年至今樓價回升，卻真係有賴供應減少支。


內地樓價只係中期調整

東京住宅1990年前每年住宅單位供應並未因樓價大升而增加，1990年後供應亦未因樓價大跌而減少，每年供應量十分穩定，未因樓價變化幅度大而改變。


反觀香港情況，1997年8月後樓價下降，令興建單位減少；如1997年起本港土地供應冇減少話，相信2003年起香港樓價升幅亦極之有限。唔信？


請參考東京情況。鬍鬚曾宣布今年增加土地供應，係咪代表香港樓價2008年見頂？
中國改革開放政策由1978年開始，但工業化進程則由1980年才開始。如參考日本例子，中國工人由1980至2000年以住宿舍為主，賺蚊年便返鄉下。2000年起中國走向重工業、電腦業及高科技行業，技術工人開始大量進駐城市，唔再回農村矣（因技術工人或高級工程師收入大升，令商場及住宅需求急增）。服務業在珠三角及長三角一帶興起，低技術工業開始由珠三角及長三角地區外移，理由係呢D地區地價及生產成本漸漸昂貴，理論上呢個趨勢可一直維持到2020年（二線城市樓價上升，便可支持到2030年），整個階段才全部完成。此所以中央政府近年搞來搞去，但珠三角及長三角一帶樓價調整幅度仍極之有限。


我相信，深圳、廣州、上海、天津等地區樓價高峰期2020年而唔係依家，家只係一次中期調整，因此一旦調整完成（估計今年第三季），又係買內房股時機。

　　再研究東京現象。1950至70年日本迅業工業化，1970至90年走向重工業、電腦業等高科技發展，但東京固定人口由1960至90年並冇增加，一直維持在41％至42％（即每天有60％人口來自東京以外郊區到東京上班）。高樓價本身原來可阻止人口入住東京！另一更有趣現象漢城。1970年41％人口住漢城，1990年只有33％人口住在漢城，2005年更降至25％。依家有75％人口到漢城上班，放工後離開漢城，返回近郊居住。1996年100％香港人口住香港，2006年又點？政府冇公布呢方面數字。隨1997年7月香港主權回歸中國及港深兩地交通系統接駁改善──東京現象（因樓價貴而唔住東京）或漢城現象（因交通發達而唔住漢城），會否一早香港出現, 即港人已非100％住香港？

上述趨勢對分析未來本港樓價有很大影響。上述情況亦可以國內大城市出現，如樓價太貴，人們寧可住近郊，每天回大城市返工；又或交通改善，人們亦寧選郊區而唔住城市。

油塘灣重建 城規會開綠燈

籌劃10餘年、由恒地（0012）牽頭的油塘灣大型屋苑發展計劃，規劃署的建議方案昨獲城規會同意，令這個可建約5500伙的項目向前邁進一大步。另外，城規會亦同意若組成財團最終能收得80％涉及面積，以及符合特定條件，地積比率可由4.5倍增至5倍，即可建多53.5萬方呎（即約900伙實用面積600方呎單位）。
恒地發展部總經理黃浩明表示，若地積比率可達5倍，與去年發展商的建議（地積比率介乎5.8至6倍），相差也不算太遠。
黃表示，項目已拖延多年，希望盡快可以展開。對於現時恒地牽頭財團（包括其他發展商）是否已擁有80％業權，他稱：「希望有80％！」而恒地獨自約佔範圍內的20％業權。
較舊方案樓面少四成
他認為，城規會開會後令發展指引更清晰，亦可幫助發展商盡快開展項目。他表示，降低地積比率及樓宇高度後，令集團可發展的樓面面積只及以往的60％（比較02年填海方案的發展樓面90餘萬方呎）。
而根據規劃署的文件，該財團代表83％涉及範圍內的業主。
城規會發言人表示，該會同意規劃署建議上述油塘灣發展計劃，每座大廈之間相距最少30米，高度以梯級模式由內向外遞減，限制為120米，地積比率4.5倍。另外，亦同意要有海濱休憩用地及社區設施，但設計容許一些彈性，亦不打算限制住宅及非住宅建築的比例。
由於有城規會委員認為項目涉及47個業主，要統一發展有難度，若整個範圍盡量一同發展，可以避免出現住宅與工廈之間的介面問題。

須先建海濱長廊

城規會亦接納規劃署建議，如果項目收地能達八成，同時符合10項要求，包括先建海濱長廊供公眾享用等，地積比率可作輕微修訂，由4.5倍增加至5倍。
城規會發言人續稱，納入海濱長廊是考慮到各方意見，地積比率定在4.5倍屬合適。規劃署會盡快就上述的方案製訂規劃大綱，提交城規會通過。市場一般預料，大綱可於1年內可以完成。
另外，恒地方案原未有包括榮山工業大廈，而規劃署的方案則包括，該廈業主向該會建議更改土地用途，興建酒店；該會認為，擬建酒店的地積比率10.9倍及高度150米的申請，屬過大及過高。

海濱山水城市- 珠海

"珠海市的未來發展，會著力建設為一個『最適宜居住』、『最適宜創業』、『最富有魅力』的海濱山水城市。市政府解釋，珠海市的發展建設，務必以人為本，為了『還綠於民』，政府寧願放棄一些商業住宅項目，去年少收十數億元的土地出讓收益，也要把土地用來建設文化公園和體育公園。最好的土地屬於市民，市民自然無任歡迎，可以預期，珠海這個海濱山水城市，未來陸續再經美化後，吸引力將提高不少，甚至可以吸引鄰近地區的人前往珠海居住和創業。
要吸引鄰近地區的人，珠海市還致力於推動『一橋』、『兩鐵』、『雙港』為重點的基礎建設，即推動港珠澳大橋動工，推動廣珠鐵路、廣珠城際軌道建設，推動多個碼頭和港口項目上馬。其中廣珠城際輕軌已動工興建，預計可於2009年通車。廣珠城際輕軌全線140公里，車程時間為47分鐘，在完成廣珠部分後，會經拱北伸展到澳門，然後穿過澳門延至橫琴島。輕軌的連接，對整個珠三角的發展是一件好事，可以使珠江三角洲形成軌道交通的生活圈，未來的大趨勢是澳門市民可以在珠海甚至更遠的地方居住，而很輕易的回到澳門上班。輕軌也計劃延伸至珠海機場，正待中央批示，如果實行，珠海甚至珠江西岸的交通將會非常便利。
至於港珠澳大橋，在香港政府的推動下，由私人財團參與的港澳珠大橋發展計划腹稿已定。中央及港府均認為，Y形大橋方案較可行。大橋全長約30公里，其中29公里在廣東省水域，將以高架橋與隧道形式興建，並採用每邊三條行車線設計。香港的落腳點在赤腊角機場的石灣，將以隧道形式興建，即車輛駛至該處，進入人工島，駛經隧道后，由石灣駛出路面，以免阻礙船只航道及破坏水域生態。澳門及珠海的落腳點則在拱北對面海面，大橋會在珠海及澳門對面的明珠島落腳，然后再分道通往珠海及澳門，預計7年后通車。
預計大橋落成后，以每輛車時速高達110公里計算，由香港往來澳門或珠海，只需15分鐘車程，比現時乘高速渡輪前往，時間節省約3/4;未來交通方便，亦影響該地樓價。"

樓價去年勁升３５％超業界預期

"去年私樓落成量只有約１萬伙（較０６年大減約３０％），在供應減少及減息因素推動下，差餉物業估價署剛公布的《香港物業報告》每月補編數據顯示，過去１年樓價累積升幅超乎市場預期。

當中，中小型住宅樓價升幅最勁，細價樓升幅最少３４﹒５％，而中價樓最多升達４８﹒７％，遠超市場普遍估計。

有業界指過去１年樓價升幅是過急，加上近月部分一手新盤以市價開盤，短期內消耗了不少購買力，加上二手業主叫價高企不下，已令近月的樓市交投，尤其二手市場呈現放緩及整固。

對此，會德豐地產 執行董事黃光耀表示，去年樓市受到多番減息等利好消息帶動，樓價升幅顯著，但經過一輪急升後，近日稍為降溫屬正常現象，並相信在經過消化及鞏固後，樓市將重展升浪。"

未來中國房屋政策

未來中國房屋政策愈來愈似以前香港，既有廉租屋（類似香港公屋）亦有經濟房（類似香港居屋），亦有專為中產興建較細單位住宅（類似香港PSPS，即私人參建居屋），私人發展商可集中發展中上家庭住宅及豪宅。

換言之，內地樓市將類似香港樓市進入雙價制，居屋市場價廉物美，但買家必須通過入息審查屬中低收入階層才可購買，連居屋亦買唔起者可申請廉租屋；至於中上層人士及有錢家庭，可購買私人發展商興建住宅。　　


香港家庭分布，係35％人口住公屋、10％住居屋、55％住私人住宅（其中少於10％係豪宅）。新加坡冇廉租屋，85％人口住組屋（類似香港居屋，必須係新加坡人及有入息限制），只有15％人口住私人興建豪宅。相信中國房屋計劃將以經濟房（即居屋）為主，由於廉租屋必須政府補貼，估計供應唔會好多（社會結構中少於20％人口係貧窮，即居住香港公屋者，有50％係唔應該再住公屋，享受政府補貼）。

財產性收入

十七大報告中首次提出「創造條件令更多群眾擁有財產性收入」。



乜係財產性收入？


在統計中常用「人均可支配收入」由四部分構成：

一、工資性收入，相信大家都明白；
二、轉移性收入（例如養老金等）；
三、經營性收入（所有商業買賣所產生收入，包括炒股票）；
四、財產性收入（例如存款利息、租金、
專利收入、財產增值收益等）。


新興國家如中國，去年居民人均財產性收入只有240多元人民幣，佔人均GDP 2％左右，基數雖然細，但發展潛力十分大，2005年上升19.7％，2006年上升26.5％。

智慧理財 十分重要

"我XX擒日搭的士，的士司機與我XX同歲，佢大吐苦水曰，當年的士牌18萬元，佢冇膽供；住宅樓幾萬元一層時冇買，亦好後悔，到今天只能依靠月入萬零蚊，好彩身體仍佳頂得住。我老曹睇睇佢，再諗諗自己，到底係我老曹較別人幸運，抑或我較別人聰明？1967年踏足社會做事至今超過四十年，工資收入有幾多？

再計計1969年我XX住5000元到銀行開支票戶口，學人地投資股票兼買樓，哪方面收入較多？答案係5000元資本投資回報（本利和），係自己四十年打工收入四倍！應驗七十年代一位世伯句──「發達容易、搵食艱難」及「冇人打工發達」。

由此顯示，智慧理財十分重要。

唔怕米貴，只怕運滯。去年11月起港人面對米貴兼運滯，最近米價創二十年內新高。由於惡劣天氣，加上中國同印度需求上升，出口國如越南、埃及因存量跌至二十五年內新低而限制出口。全球共有二十五億「食米」民族，呢回真係食貴米，令人擔心捱唔起米貴地區將面對治安惡化。"

中國經濟進入轉型期

中國GDP完成五年高增長後，總有三幾年低增長期，2008年可以例外嗎？

去年中國人均收入達2500美元一年，相等於1951年美國、1970年日本，仍處於高儲蓄率、高投資期及私人消費上升期，呢段日子漸由出口帶動轉為內部消費帶動（一如八十年代至1997年香港）。

去年12月中國零售業上升20％，係近十年內最好，轉型期通常出現短暫衰退期，例如1973至74年日本及1981至82年香港。所謂青黃不接期，即製造業出口業增長率放緩，但零售業及內需又未能完全取代。
　　

吉鼠在倉 食有餘糧

戊子之鼠雖說是「倉內之鼠」，但古人有云：

「耕牛無宿食，倉鼠有餘糧；萬事份已定，浮生空自忙！」

有榖種可吃且吃不完，戊子年不應是壞年頭！

根據康狄夫循環理論睇香港

工字唔出頭，除八十年代及九十年代初期本港加薪幅度略大於CPI升幅外，由1994年起本港加薪幅度只反映CPI升幅。

過去十四年除非閣下升職，不然你收入扣除通脹並冇增加。報上睇到有讀者問，今年三十歲月入3萬多，手上有100多萬元投資，點樣可以四十歲退休？

如果問我，答案係問者戇居、答者愚蠢！除非打政府工，可以四十五歲時申請退休咬長糧，由1979年至今美元購買力每年失去5%，至今並未停止。

唔好以為每年回報率15%好容易做到，1997年至今恒生指數平均每年只升4%（由16000多點升至23000多點）。

恒指成分股公司全都係全港最一流企業，尚且如此，更何況一般人？

根據康狄夫循環理論，香港已完成三十年高速增長期（1967至97年），進入十年高原期（1997至2007年），2008年香港極有機會進入十五到二十年回落期，經濟回落期，保本亦有一定困難。

至於中國，1978至2008年高速增長期亦完成，正進入十年高原期（2008至2018年），即中國仲有十年炒上落市，香港進入跑輸通脹期。