城市化 與 樓價變化

中國人口城市化速度達年率2.5％，估計可一直維持到2030年。人類居住城市同鄉村已超過五千年，兩者關係一向係城市人口少、鄉村人口多。直到十九世紀工業革命發生後，兩者關係才出現重大改變。城市進入工業化需要大量人手，開始吸收來自鄉村過剩生產力，協助城市工業迅速發展。城市工業產品迅速取代鄉村手工藝製品業，鄉村改為只向城市提供大量資源去支持工業上需要，令交通系統發展出來，然後係通訊系統、鐵路系統、港口設施等等。地區貿易漸漸發展成為國與國之間貿易，然後係全球貿易，令更有效交通系統、通訊系統出現，又再加速全球人口流向城市。八十年代全球進入細分工時代，OECD國家大量工序外判，國際貿易增長率更驚人，令新興工業國亦迅速城市化。

　　1900年只有歐洲進行工業化，當年全球只有13％人口住城市。1950年美國、日本等國家工業化，全球29％人口住城市；到2005年全球已有49％人口住城市。聯合國估計，到2030年，全球將有60％人口住城市。2005年歐洲72％人口住城市、北美洲81％、拉丁美洲77％、亞洲40％、非洲38％。未來日子，城市化最快國家地區應包括中國、印度及非洲。

　　城市化第一期。大量人口湧入城市從事工業，例如八十年代、九十年代珠三角一帶；大量工廠大廈、工人宿舍興建，以容納來自鄉村人口。第二期發展。城市工人富起來，開始消費甚至購買當地住宅留下來，令商場及住宅需求急升，例如九十年代至今珠三角同長三角情況。第三期樓價上升產生財富效應，令大城市工業外移，服務業抬頭。大城市因地價昂貴，導致工業必須外移，例如八十年代至1997年香港。到第三階段，鄉村人口再唔容易湧入城市（因非技術工人唔再吃香），城市人口增長率迅速下降，形成樓價進入調整期。只有經濟向好時，樓價才升值，經濟轉差樓價下跌，例如1990年日本、1997年8月後香港。1997年後內地人仍大量湧入香港，令香港出現新貧窮階級，因為冇技術工人已非香港所需，佢地繼續來港，便成為香港下層社會。

港樓價回升有賴供應減少

　　日本1950至70年迅速工業化，令城市人口上升一倍，但日本城市樓價升幅有限，因工人只住工人宿舍，放假後立即回農村。1970至90年日本由輕工業轉向重工業、電腦業及高科技行業，高技術工人可以住城市，唔再回鄉村了，形成日本城市樓價呢二十年狂升。1990年日本樓市泡沫爆破便一直下沉，至2003年才略為復甦，因人口唔再移入大城市。日本過去例子東南亞國家不斷重複，未來亦中國同印度重演。

　　香港情況比較特殊，因為冇農村，1960年已有85％人口住城市，1970年起約99.5％人口住城市，即1950至70年本港樓價上升係建基於鄉村人口湧入城市（來自中國內地），1970年起樓價上升係基於港人收入上升對住屋環境要求高，出現高樓價現象。中國物業市場發展應類似日本模式，而非香港模式。城市化將帶動水泥、鋼鐵及能源需求（因70％能源係由建築業及建築物消耗掉）。另一有趣情況係，香港1985年4月1日起受《中英聯合聲明》限制，港府每年只可賣地五十公頃；但香港最多住宅單位落成日子卻係1989至98年，相信係因為香港經濟轉型成功，令港人買樓能力大升。1997年7月1日起政府賣地限制被取消，白眉董提出八萬五房屋政策，原先計劃係大建住屋，但香港住房單位落成量卻自2000年起迅速減少。換言之，1985至97年樓價上升並非因為供應減少造成，而係由需求急升推動；反之，2003年下半年至今樓價回升，卻真係有賴供應減少支。


內地樓價只係中期調整

東京住宅1990年前每年住宅單位供應並未因樓價大升而增加，1990年後供應亦未因樓價大跌而減少，每年供應量十分穩定，未因樓價變化幅度大而改變。


反觀香港情況，1997年8月後樓價下降，令興建單位減少；如1997年起本港土地供應冇減少話，相信2003年起香港樓價升幅亦極之有限。唔信？


請參考東京情況。鬍鬚曾宣布今年增加土地供應，係咪代表香港樓價2008年見頂？
中國改革開放政策由1978年開始，但工業化進程則由1980年才開始。如參考日本例子，中國工人由1980至2000年以住宿舍為主，賺蚊年便返鄉下。2000年起中國走向重工業、電腦業及高科技行業，技術工人開始大量進駐城市，唔再回農村矣（因技術工人或高級工程師收入大升，令商場及住宅需求急增）。服務業在珠三角及長三角一帶興起，低技術工業開始由珠三角及長三角地區外移，理由係呢D地區地價及生產成本漸漸昂貴，理論上呢個趨勢可一直維持到2020年（二線城市樓價上升，便可支持到2030年），整個階段才全部完成。此所以中央政府近年搞來搞去，但珠三角及長三角一帶樓價調整幅度仍極之有限。


我相信，深圳、廣州、上海、天津等地區樓價高峰期2020年而唔係依家，家只係一次中期調整，因此一旦調整完成（估計今年第三季），又係買內房股時機。

　　再研究東京現象。1950至70年日本迅業工業化，1970至90年走向重工業、電腦業等高科技發展，但東京固定人口由1960至90年並冇增加，一直維持在41％至42％（即每天有60％人口來自東京以外郊區到東京上班）。高樓價本身原來可阻止人口入住東京！另一更有趣現象漢城。1970年41％人口住漢城，1990年只有33％人口住在漢城，2005年更降至25％。依家有75％人口到漢城上班，放工後離開漢城，返回近郊居住。1996年100％香港人口住香港，2006年又點？政府冇公布呢方面數字。隨1997年7月香港主權回歸中國及港深兩地交通系統接駁改善──東京現象（因樓價貴而唔住東京）或漢城現象（因交通發達而唔住漢城），會否一早香港出現, 即港人已非100％住香港？

上述趨勢對分析未來本港樓價有很大影響。上述情況亦可以國內大城市出現，如樓價太貴，人們寧可住近郊，每天回大城市返工；又或交通改善，人們亦寧選郊區而唔住城市。